Quỹ quay vòng để cải tạo
các KTT, kiểu Đà Nẵng^*

Các tòa nhà KTT (Khu Tập Thể) xuống cấp, với cấu trúc ban đầu bị biến dạng bởi nhiều “chuồng cọp” và các chi tiết bổ sung vô tổ chức khác, đã là một phần không thể thiếu trong cảnh quan đô thị Hà Nội. Nhưng những tiện nghi trong các căn hộ của những tòa nhà này thường không ổn định, và trong một vài trường hợp, tình trạng mục nát khiến chúng trở thành nơi sinh sống chứa nhiều rủi ro.

Cũng dễ hiểu khi chính quyền thành phố thông qua kế hoạch di dời cư dân của các KTT này, phá bỏ công trình cũ và xây dựng các khu chung cư mới, hiện đại, thay thế vào vị trí cũ. Khi công trình mới hoàn thành, cư dân cũ có thể chuyển về ở.

Điều này nghe có vẻ là một ý tưởng hay… nhưng nó không hiệu quả. Sau nhiều năm, chỉ có rất ít KTT được cải tạo như kỳ vọng. Cần tìm hiểu những nguyên nhân của thất bại này nếu muốn thiết kế một kế hoạch tốt hơn. Và tôi tin rằng nên xem xét kinh nghiệm đổi mới đô thị của thành phố Đà Nẵng trong khi nghĩ tới các giải pháp thay thế.

Những hạn chế về tiến độ trong kế hoạch hiện tại không phải do các nhà đầu tư phát triển bất động sản tư nhân thiếu quan tâm.

Hầu hết các KTT của Hà Nội đều nằm ở những vị trí rất trung tâm, nơi thường được gọi là “khu đất vàng”. Điều này bởi vì chúng được xây dựng khi Hà Nội còn là một thành phố nhỏ hơn nhiều. Trong khoảng những năm 1980, đã có lúc gần như cứ bốn hộ gia đình ở thành phố thì một hộ sống trong căn hộ KTT. Nhưng tổng dân số lúc đó là khoảng một triệu người, trong khi ngày nay nó lên tới bảy triệu người.

Kết quả của sự tăng trưởng chóng mặt này là các dự án nhà ở xã hội lớn như ở Trung Tự, Quang Trung hay Giảng Võ hiện trở thành một phần lõi đô thị Hà Nội. Và nhiều KTT nhỏ hơn có thể được tìm thấy ở những vị trí thậm chí tốt hơn như quận Hoàn Kiếm và Ba Đình. Các nhà đầu tư phát triển bất động sản tư nhân rất muốn tìm cách thâu tóm chúng. Nhưng không có gì đáng ngạc nhiên, cư dân ở đây phản đối ý tưởng chuyển đi nơi khác, cho dù chỉ tạm thời trong vài năm. Những bất tiện của các tòa nhà tập thể xuống cấp có thể được khắc phục thông qua nỗ lực cải tạo của từng hộ cá nhân, trong khi vị trí đắc địa của chúng là không thể thay thế.

Đây không phải là lý do duy nhất khiến cư dân không muốn chuyển đi. Các KTT thường đặc trưng bởi các cộng đồng gắn bó chặt chẽ và đời sống xã hội phong phú. Thiết kế kiến trúc của chúng chú trọng đến khoảng sân chung để hàng xóm tụ tập và cho trẻ em chơi đùa. Dân số ban đầu ở các KTT bao gồm các nhóm người có học thức cao và gắn kết với nhau về mặt xã hội, chẳng hạn như cán bộ của cùng một bộ, hoặc công nhân từ cùng một doanh nghiệp nhà nước. Cư dân KTT coi trọng “tài nguyên xã hội” này, điều mà họ khó có thể tìm thấy nếu chuyển đến một tòa nhà hiện đại nào đó ở ngoại ô thành phố.

Là một người yêu Hà Nội, tôi cũng cho rằng kế hoạch cải tạo các KTT hiện nay đang vô cảm với giá trị di sản của chúng. Trong nhiều thập kỷ, sự phát triển đô thị ở Hà Nội được định hình theo phong cách xã hội chủ nghĩa, một biến thể của phong cách hiện đại.

Thiết kế gãy gọn, trang trí khiêm tốn, các tòa nhà xã hội chủ nghĩa là hiện thân cho lý tưởng coi ngôi nhà như một cỗ máy ngăn nắp để sinh sống.

Với dáng vẻ chân phương, hành lang dài, mặt tiền màu vàng, bảng hiệu trắng xanh, những KTT theo năm tháng đã trở thành một phần hình ảnh của Hà Nội. Chính cầu thang của chúng thường lại là phần nổi bật hơn cả. Đó là nơi các kiến trúc sư Việt Nam, vốn không được phép sa đà vào lối trang trí tư sản, có thể thỏa sức sáng tạo vô biên. Thường thì đó là những bức tường được xây bằng gạch trang trí cho phép ánh sáng mặt trời lọt qua để tạo ra những tấm thảm hoa văn đẹp mắt từ tầng này qua tầng khác. Bỏ qua tính thẩm mỹ đặc sắc của các tòa nhà KTT cũng làm mất đi một phần bản sắc của Hà Nội.

Nhưng tôi tin rằng có một cách tiếp cận khác để hồi sinh các KTT mà vẫn giữ lại cư dân hiện tại của họ, bảo tồn nét đặc trưng của Hà Nội và vẫn mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản tư nhân. Cách tiếp cận thay thế này dựa vào quỹ quay vòng, một cơ chế tự duy trì nguồn tài chính khi nó chuyển từ nâng cấp tòa nhà này sang tòa nhà tiếp theo. Hoặc thậm chí, nhiều quỹ quay vòng.

Đây là lúc mà kinh nghiệm nâng cấp đô thị của Đà Nẵng trở nên phù hợp. Ngay sau thời kỳ Đổi mới, các hướng dẫn viên du lịch đã từng khuyên nên tránh tới thành phố này vì tình trạng nghèo đói lan rộng và có nhiều người ăn xin. Nhưng Đà Nẵng giờ đây là điểm đến sáng giá về du lịch và dịch vụ cao cấp, tận hưởng một trong những tiêu chuẩn sống cao nhất tại Việt Nam. Sự chuyển đổi ngoạn mục này được củng cố bởi một kế hoạch triệt để nhằm hiện đại hóa cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị, một kế hoạch tương tự như trò chơi ghế âm nhạc.

Ý tưởng thiên tài trong kế hoạch này là để thành phố thu hồi một vài khu đất trống ở khu vực từng là căn cứ lớn của Mỹ trong chiến tranh, đồng thời xây dựng đường sá, lắp đặt mạng lưới cấp thoát nước và triển khai hệ thống chiếu sáng đô thị ở đó. Vì đất trống nên chi phí thấp. Khi việc này được hoàn thành, cư dân từ khu phố lân cận được di dời đến đó, để khu vực cũ của họ có thể lần lượt được cải tạo. Rồi cư dân của khu phố kế tiếp chuyển đến, tới lượt khu vực của họ được nâng cấp, cứ thế tiếp tục…

Trong hơn một thập kỷ gần đây, cứ ba hộ gia đình ở Đà Nẵng thì có một hộ phải tái định cư để nhường chỗ cho những con đường mới, đường ống dẫn nước và lưới điện. Mỗi khi một trong những vòng luân chuyển này diễn ra, các lô đất hướng ra phố lớn trong khu vực mới lại được bán với giá cao, mang lại nguồn tài chính cần thiết để cải tạo khu vực tiếp theo. Có những khiếu nại chưa được kiểm chứng về vấn đề tham nhũng trong một số hợp đồng đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng tiền đền bù cho các hộ gia đình là công bằng, cũng như cơ chế khắc phục hậu quả dành cho họ là minh bạch và hiệu quả.

Cách tiếp cận này sẽ vận hành như thế nào trong trường hợp KTT? Hà Nội không có khu vực căn cứ lớn của Mỹ tương tự như ở Đà Nẵng, nhưng lõi đô thị của nó vẫn có hàng chục nhà máy bỏ trống được xây dựng từ thời Pháp thuộc. Có thể thỏa thuận với các nhà đầu tư phát triển bất động sản tư nhân để xây dựng các cấu trúc mới theo phong cách KTT cho các nhà máy này, với sân trong thân thiện và ban công dài, với những bức tường màu vàng và cầu thang trang nhã. Hơn thế nữa, các căn hộ trong những tòa nhà này sẽ có đầy đủ tiện nghi hiện đại.

Điểm mấu chốt là các công trình mới có thể cao gấp đôi so với các KTT hiện tại, vốn chỉ giới hạn ở 4 hoặc 5 tầng do không có thang máy. Một tòa nhà cao 8 đến 10 tầng theo phong cách KTT trông vẫn rất Hà Nội mà không gây ra sự gián đoạn về độ cao trong kết cấu chung của thành phố.

Với diện tích xây dựng gấp đôi, tòa nhà mới có thể chứa tất cả cư dân của một KTT gần đó, đồng thời cũng mang lại cho nhà đầu tư phát triển bất động sản tư nhân một lượng lớn không gian thương mại và nhà ở để bán. Bên cạnh việc thu lợi nhuận, các nhà đầu tư phát triển bất động sản cũng sẽ đảm bảo được nguồn tài chính để phá dỡ KTT bỏ trống lân cận, xây dựng trong đó một cấu trúc hiện đại với phong cách tương tự nhưng diện tích sàn gấp đôi, tái định cư cư dân của KTT tiếp theo gần đó, cứ thế tiếp tục…

Phương án tiếp cận thay thế này có thể dễ dàng được thí điểm để đánh giá cách thức hoạt động của nó. Chính quyền thành phố có thể chọn một trong những nhà máy cũ được xây dựng từ thời Pháp thuộc và gọi thầu cho một dự án quỹ quay vòng như đã phác thảo ở trên. Xác định các KTT lân cận có đủ điều kiện tham gia để trở thành một phần của đề xuất. Một nhóm kiến trúc sư và nhà quy hoạch đô thị có uy tín có thể được huy động để nêu ra những đặc điểm mà các công trình mới sẽ phải tuân theo để giữ được dáng vẻ của KTT cũ.

Bằng cách này, việc hiện đại hóa hàng nghìn tòa nhà KTT và cải thiện an sinh của các cư dân vẫn có thể thực hiện được mà không cần đến nguồn ngân sách từ chính phủ, cũng như không làm tổn hại đến bản sắc độc đáo của Hà Nội.