Bán các tài sản có giá trị di sản liệu có giúp ích?^*

Gần đây, thông tin về việc Ủy ban Nhân dân TP. Hà Nội rao bán 600 biệt thự kiểu Pháp đã gây ra một làn sóng thảo luận sôi nổi trên mạng xã hội. Nhiều người hoài nghi liệu những biệt thự này được chính phủ hay các chủ sở hữu tư nhân bảo vệ thì tốt hơn? Một số ý kiến khác tỏ ra bức xúc vì những biệt thự này nằm trên những khu “đất vàng” và việc bán chúng có thể dẫn đến thu lợi bất chính.

Mối quan tâm đột ngột của công chúng đến chủ đề này là dịp tốt để thảo luận về tiềm năng và cạm bẫy của việc thoái vốn các tài sản có giá trị di sản thuộc sở hữu nhà nước. Hai phần ba trong số 600 biệt thự đã được bán, và chắc chắn các điều khoản áp dụng cho một phần ba còn lại sẽ không thay đổi nhiều. Nhưng từ quá trình này có thể rút ra nhiều bài học quý báu trong tương lai.

Những bài học này sẽ vô cùng quan trọng vì trong những năm tới, một số cơ quan bộ ngành có thể sẽ chuyển ra khỏi trung tâm Hà Nội. Các bộ ngành này có trụ sở tại một vài trong số những tòa nhà công cộng tráng lệ nhất từ thời thuộc địa. Sẽ thật đáng tiếc nếu việc bàn giao những công trình như vậy cho các nhà đầu tư tư nhân khiến di sản của thành phố gặp rủi ro, hoặc nếu việc bàn giao đó dẫn đến lợi nhuận bất hợp pháp.

Tôi muốn suy ngẫm về việc bán tài sản có giá trị di sản với tư cách là một người vô cùng yêu Hà Nội và muốn đóng góp cho công cuộc bảo tồn nét độc đáo của thành phố. Nhưng tôi cũng muốn bình luận với tư cách là một nhà kinh tế học. Xét cho cùng, bản chất việc bán tài sản di sản là tư nhân hóa - một công cụ tương đối quen thuộc trong chính sách phát triển.

Hai thập kỷ trước, khi tôi là Chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, tôi đã có vinh dự được làm việc với chính phủ trong việc cổ phần hóa hàng nghìn doanh nghiệp nhà nước. Kinh nghiệm của Việt Nam hồi đó rất có ích trong bối cảnh này.

Tất nhiên, việc chính quyền tư nhân hóa các biệt thự Pháp và các công trình công cộng có thể góp phần vào việc bảo tồn di sản mà thành phố không phải trả bất cứ chi phí nào. Ngân sách hạn chế khiến chính quyền thành phố không thể quan tâm đúng mức đến những tài sản này. Một số công trình trong số này hiện đang trong tình trạng hư hỏng nặng. Nếu không làm gì để bảo tồn chúng, có thể chúng sẽ sụp đổ hoàn toàn.

Tuy nhiên, đã có nhiều trường hợp các nhà đầu tư tư nhân vì chạy theo lợi nhuận mà cố tình phá hoại tài sản mang giá trị di sản. Một ví dụ dễ thấy là ngôi biệt thự Pháp tuyệt đẹp trên phố Lý Thái Tổ, nơi mà Trần Duy Hưng, thị trưởng đầu tiên của Hà Nội sau ngày độc lập, đã từng sống.

Cách đây hai thập kỷ khi các doanh nghiệp nhà nước bắt đầu được cổ phần hóa, năng suất dần tăng lên. Sản phẩm có chất lượng tốt hơn mang lại lợi nhuận cao hơn, điều đó có lợi cho cả chủ sở hữu tư nhân mới và khách hàng của họ. Nhưng khi một biệt thự hoặc một công trình công cộng kiểu Pháp bị phá bỏ, chỉ có nhà đầu tư là thu được một khoản lợi nhuận lớn, trong khi đặc điểm của thành phố bị phá hủy. Thay vì kết quả đôi bên cùng có lợi, đây sẽ là một kết cục được - mất.

Căn nhà Art Déco ở số 14 Nguyễn Gia Thiều

Do đó, việc tư nhân hóa tài sản có giá trị di sản cần đi kèm với các quy định nghiêm ngặt về những gì chủ đầu tư được phép làm với chúng. Với trường hợp 600 biệt thự, chính quyền thành phố có quyền yêu cầu bất kỳ ai phá dỡ hoặc làm hư hỏng một trong những biệt thự này cần phải xây dựng lại một ngôi biệt thự giống hệt như cũ ở vị trí của nó.

Tuy nhiên, điều quan trọng là phải đảm bảo quy định này được thực hiện trên thực tế. Việc áp dụng tiền phạt có thể không đủ để khiến chủ đầu tư chấp hành, vì lợi nhuận từ việc phá dỡ có thể rất lớn. Cũng nên có một điều khoản quy định rằng bất kỳ tòa nhà mới nào xây trái phép sẽ bị phá dỡ và chi phí phá dỡ do chủ sở hữu mới chi trả. Nghĩa vụ bảo quản tài sản di sản nên được chuyển giao tiếp nối cho chủ sở hữu mới mỗi khi tài sản được bán lại.

Vấn đề quan trọng thứ hai là làm thế nào để xác định giá bán của một tài sản mang giá trị di sản. Một trong những cạm bẫy chính của quá trình tư nhân hóa trên khắp thế giới là bán tài sản nhà nước với giá rẻ mạt. Ở nhiều quốc gia, những đợt giảm giá như vậy đã khiến các nhà tài phiệt ngày càng giàu hơn, còn niềm tin của người dân dành cho chính phủ ngày càng giảm đi.

Trong trường hợp 600 biệt thự này, chính phủ đưa ra nghị quyết quy định mức giá trên mỗi mét vuông cho các khu vực khác nhau của thành phố. Đây là một cách tạo điều kiện cho các cư dân hiện đang sống ở đây, vốn không giàu có, có thể mua lại. Thật vậy, hầu hết các biệt thự kiểu Pháp này từng là nơi giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở sau khi đất nước độc lập, và thường mỗi phòng trong căn nhà sẽ là nơi sinh sống của cả một gia đình.

Tuy nhiên, với mức giá hành chính thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, cách làm này có thể đã mang lại lợi nhuận đáng kể cho cư dân hiện sống tại đây. Hào phóng với những gia đình có công với cách mạng là điều dễ hiểu. Nhưng điều đáng lo ngại là khi các nhà đầu tư tư nhân nhờ đó mà trục lợi.

Đấu giá công khai là một cơ chế định giá thích hợp hơn cho việc bán các tài sản có giá trị di sản trong tương lai thay vì sử dụng đơn giá hành chính. Có thể tiến hành một quy trình hoàn toàn minh bạch, trong đó có quy định rõ ràng về nghĩa vụ bảo tồn kiến trúc cũ và các nhà đầu tư tiềm năng tham gia đấu giá sẽ phải biết rõ họ có quyền làm những gì với căn nhà.

Thông thường, sẽ có một cuộc sơ tuyển các nhà thầu để đảm bảo rằng họ có đủ nguồn lực tài chính và chuyên môn kỹ thuật để giữ gìn tài sản này một cách thích hợp. Trong số các nhà đầu tư đủ điều kiện ban đầu, người đưa ra giá thầu cao nhất sẽ thắng cuộc.

Cơ chế này đã được chính phủ Việt Nam sử dụng rộng rãi cho các công trình cơ sở hạ tầng, mua dược phẩm hoặc vật tư văn phòng. Việc mở rộng nó sang lĩnh vực bán tài sản có giá trị di sản sẽ tương đối đơn giản.

Các quy định hiệu quả về sử dụng tài sản có giá trị di sản, và đấu giá minh bạch để thoái vốn có vẻ như là những vấn đề chi tiết. Nhưng với tư cách là nhà kinh tế học, tôi biết rằng chính các chi tiết này quyết định thành công hay thất bại của quá trình tư nhân hóa. Với tư cách là người vô cùng yêu Hà Nội, tôi chỉ có thể hy vọng rằng quá trình này sẽ được thực hiện theo hướng hỗ trợ việc bảo tồn cá tính độc đáo của thành phố.