Cách tiếp cận bất động sản thực tế

H

ầu hết mọi gia đình Mỹ đều có những câu chuyện về cơ hội bất động sản tuyệt vời bị bỏ lỡ hoặc bị lờ đi bởi một hoặc các thành viên trong quá khứ.

“Bốn mươi năm trước, ông tôi đã từ chối cơ hội mua 1000 mẫu đất với giá 10 đô la một mẫu. Ngày nay, mảnh đất đó trị giá 30.000 đô la một mẫu...”

“Tôi có thể đã mua được một lô đất trống ở cuối phía nam của thành phố lớn với giá 750 đô la vào năm 1932. Tuần trước, lô đất đó đã được bán với giá 20.000 đô la...”

“Chúng tôi đã bán ngôi nhà của mình với giá 5.000 đô la ngay trước Chiến tranh thế giới thứ Hai. Bây giờ, mảnh đất của ngôi nhà đó có giá trị gấp mười lần số tiền đó...”

Những câu chuyện như vậy sẽ được chia sẻ mỗi khi bất động sản trở thành chủ đề trong cuộc nói chuyện. Chính tôi cũng có một vài câu chuyện để kể về gia đình và từ bản thân mình.

Vào những năm 1880, thành phố Detroit, Michigan, có dân số khoảng 116.000 người. Anh rể của mẹ tôi, Travers Leach, sở hữu một trang trại rộng 160 ở ngoại ô thành thành phố Detroit thời đó. Trước khi bước sang thế kỷ mới, Leach đã bán trang trại với giá vài nghìn đô la và ông coi đó là mức lợi nhuận hợp lý.

Thật không may, Travers Leach không thể nhìn được trước tương lai rằng vào năm 1920, dân số của Detroit sẽ tăng lên gần 1.000.000 người và khu vực đó, đô thị mọc lên như nấm sẽ nhấn chìm vùng đất nông nghiệp của ông. Nếu ông vẫn nắm giữ trang trại của mình, ông và những người thừa kế của ông đã trở thành triệu phú. Đến năm 1920, 160 mẫu đất của ông có giá trị gấp nhiều lần toàn bộ tài sản ông bán đi vào những năm 1890. Tất nhiên, ngày nay, một khu đất rộng 160 mẫu, nơi gần như đã trở thành trái tim của Detroit sẽ đem lại một khoản tiền kếch sù.

Vào năm 1906, cha tôi có thể đã mua tất cả hòn đảo Santa Catalina 70 dặm vuông ngoài khơi bờ biển phía nam California chỉ với 250.000 đô la. Ông đã từ chối lời đề nghị. Đảo Catalina sau đó được mua bởi Quỹ đầu tư của Wrigley và biến thành một trong những khu nghỉ mát nổi tiếng và có lợi nhuận cao nhất ở bờ biển phía Tây. Trong nhiều năm liền, giá trị của đảo Santa Catalina đã được tính bằng hàng chục triệu đô la.

Trong thời kỳ Đại suy thoái, tôi có thể đã mua được những mảnh đất rộng lớn chưa phát triển ở miền Nam California và những nơi khác chỉ với vài đô la một mẫu. Vào thời đó, các vùng đất hoàn toàn nằm ở các vùng nông thôn của thị trấn, nơi xa thành phố. Kể từ năm 1945, các thị trấn và thành phố phát triển với tốc độ cực nhanh, lan rộng ra mọi hướng. Các vùng đất vô giá trị trước đó đã trở thành khu dân cư hoặc khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ. Nhiều mảnh đất được bán với giá ít nhất là 500 đô la một mẫu và thậm chí ít hơn trong thời kỳ Đại suy thoái ngày nay có thể lên giá tới 50.000 đô la và thậm chí nhiều hơn.

Nhưng, với mỗi một câu chuyện về cơ hội bị bỏ lỡ như vậy, sẽ lại có một câu chuyện kể về những cơ hội nắm bắt và khai thác. Rõ ràng là cuối cùng cũng có ai đó đã thu được lợi nhuận khổng lồ từ đất nông nghiệp của Travers Leach. Quỹ đầu tư của Wrigley đã nhận ra tiềm năng của đảo Catalina, để mua nó và thu về khoản lợi nhuận xứng đáng. Những người khác đã mua những mảnh đất mà tôi từ chối vào những năm 1930 cuối cùng cũng gặt hái được lợi nhuận khổng lồ bằng cách chia nhỏ và xây dựng phát triển trên đó.

Cha tôi có thể đã bỏ lỡ cơ hội mua đảo Catalina với giá hời, nhưng ông đã thực hiện nhiều khoản đầu tư bất động sản sinh lãi khác. Vào năm 1907, ông mua một số lô đất trên đại lộ Wilshire ở Los Angeles với giá khoảng 10.000 đô la và xây dựng ngôi nhà của gia đình chúng tôi. Vùng đất này thời điểm đó nằm ngoài khu vực đông đúc của thành phố đến nỗi bao quanh chúng tôi đều là đồng cỏ, và con đường trải nhựa gần nhất thì cách xa tận hơn một dặm. Vào năm 1920, ông được đề nghị bán 300.000 đô la cho mảnh đất, nhưng ông từ chối. Tài sản đó cho đến nay vẫn thuộc sở hữu của “Quỹ đầu tư Getty” và có giá trị khoảng 2.000.000 đô la.

Trong suốt cuộc đời, bản thân tôi đã mua nhiều bất động sản với giá thấp nhất và giá trị của chúng đã tăng lên chỉ trong một thời gian ngắn. Vài năm trước, tôi có mua vài chục mẫu đất ở Malibu, California với giá 150.000 đô la. Đến ngày hôm nay, các nhà môi giới bất động sản nói với tôi, tôi có thể nhận được 4.000.000 đô la cho khoản đầu tư của mình nếu tôi chia lô và bán đất.

Tôi hiếm khi thấy háo hức khi bán đất chỉ vì mục đích kiếm lợi nhuận nhanh. Bởi tôi luôn nhớ hợp đồng thuê đất mà tôi đã mua với giá 8.000 đô la từ một người bạn đã nhân đôi số tiền của mình chỉ sau một đêm.

Sau đó, tôi đã tiến hành khoan bốn giếng dầu trên tài sản đó và trong 12 năm tiếp theo, bốn giếng đã đem lại lợi nhuận đáng kể với lợi nhuận ròng là 800.000 đô la.

Tôi không trích dẫn những ví dụ về các giao dịch bất động sản thành công của tôi để khoe mẽ và hả hê. Tôi chia sẻ với các bạn để chỉ ra rằng bất động sản có thể là một hình thức đầu tư sinh lợi cao.

Thoạt nhìn thì thấy như tôi cho rằng để kiếm tiền trong giới bất động sản thật dễ dàng. Có lẽ bạn đọc sẽ đang nghĩ tôi phát minh ra lý thuyết, rằng người ta chỉ cần mua đất giá rẻ ở ngoài khu vực nội thành, sau đó đợi cho đến khi thành phố phát triển tới vị trí của khu đất, thì người mua chắc chắn sẽ kiếm được tiền nếu anh ta có thể giữ tài sản của mình đủ lâu.

Thật không may, hiếm khi mọi chuyện đơn giản như vậy. Các nhà đầu tư bất động sản không bao giờ có thể chắc chắn rằng các thành phố sẽ phát triển ra theo một hướng cụ thể nào, thậm chí chúng có thể sẽ không phát triển thêm. Nhưng nếu chỉ mua tài sản trong thành phố, được gọi là tài sản thu nhập thì người mua không có gì đảm bảo tài sản ấy sẽ tăng giá trị. Trên thực tế, tài sản thậm chí có thể mất đi giá trị nếu vùng ngoại thành không còn phù hợp với thị hiếu nữa.

Tiếp theo, cho dù giá của một tài sản chưa phát triển có thể rất thấp, việc mua được tài sản vẫn đòi hỏi một khoản chi vốn lớn ngay lập tức và toàn bộ số vốn đó có thể phải giữ trong một thời gian dài mà không tạo ra bất kỳ thu nhập nào trước khi giá trị tài sản đó bắt đầu tăng. Ngoài ra, còn thuế tài sản, phí đánh giá, các chi phí khác phải trả, tất cả những khoản này có thể cộng thành một khoản tiền lớn trong nhiều năm.

Cách đây một thời gian, một người bạn của tôi đã mua 200 mẫu đất chưa phát triển ở rìa phía bắc của một thành phố Trung tây và phải trả 100.000 đô la cho vùng đất này. Anh ta hoàn toàn đúng trong giả định cơ bản của mình rằng thành phố sẽ mở rộng và phát triển nhưng anh ta không thể lường trước được rằng khi nào điều đó xảy ra, thị hiếu và sở thích của người dân sẽ khiến cho sự phát triển chỉ diễn ra ở khu vực phía nam và phía đông của thành phố.

Bạn tôi vẫn sở hữu tài sản đó, giá trị không hề tăng từ khi anh ta mua nó cho đến ngày hôm nay. Khoản đầu tư 100.000 đô la của anh ấy đã hoàn toàn không đem lại thu nhập trong hơn một thập kỷ trong khi anh ấy vẫn phải trả thuế bất động sản hàng năm cho diện tích đất này. Ngoài ra, anh ta còn phải chi ra số tiền khá lớn trong nỗ lực thu hút người mua bất động sản đó. Anh ta đã chịu tổn thất tài chính đáng kể. Tất nhiên, anh ấy sẽ tiếp tục mất tiền đầu tư trừ khi có thể bán được đất, bởi vì không có dấu hiệu nào cho thấy vùng ngoại ô phía bắc của thành phố sẽ tìm thấy sự ưu ái của những người dân tìm nhà hoặc các công ty công nghiệp.

Nói tóm lại, một nhà đầu tư tham vọng phải luôn luôn nhớ rằng trong khi bất động sản có thể là một hình thức đầu tư có lợi nhuận cao, thì nó cũng có thể chứa đựng rất nhiều rủi ro. Có rất nhiều yếu tố khác nhau ảnh hưởng đến giá trị của một tài sản, và những yếu tố này không phải lúc nào cũng rõ ràng ngay cả đối với những người có kinh nghiệm. Đôi khi sẽ rất khó để đánh giá chính xác giá trị của một tài sản nhất định và những sai lầm trong việc thẩm định giá ban đầu có thể sẽ khiến người đầu tư rất tốn kém cho sau này. Một rủi ro khác của đầu tư nhiều vào bất động sản là một cá nhân đổ một số vốn lớn vào bất động sản và sau đó có nhu cầu tiền mặt gấp cũng sẽ gặp khó khăn trong việc cố bán để nhận về tiền mặt nhanh chóng mà không phải chịu tổn thất đáng kể.

Trong bất động sản, cũng như trong thị trường chứng khoán, chỉ có những nhà đầu tư thông minh, kiên nhẫn mới có khả năng kiếm tiền lâu dài nhất. Nhà đầu cơ bất động sản, cũng như những người đầu cơ trên thị trường chứng khoán, có thể kiếm được một số lợi nhuận ngắn hạn, nhưng anh ta phải chịu rủi ro lớn hơn nhiều và lợi nhuận của anh ta sẽ không bao giờ đạt mức của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Có hai loại nhà đầu tư bất động sản. Đầu tiên là những người mua với giá rất thấp trước khi xu hướng tăng bắt đầu và giữ tài sản của họ trong nhiều năm, kiên nhẫn chờ đợi giá trị tăng lên cao. Họ có thể mua đất chưa phát triển để chia nhỏ, hoặc họ cũng có thể mua bất động sản thu nhập mà họ hy vọng cuối cùng sẽ tăng giá trị, ngay cả khi tài sản đó tạo ra lợi nhuận thường xuyên trên vốn đầu tư của họ. Loại nhà đầu tư bất động sản thứ hai mua ngay sau thời điểm bùng nổ bất động sản đã bắt đầu. Anh ta trả nhiều tiền hơn cho một tài sản so với các nhà đầu tư loại đầu tiên vì giá đã cao sẵn từ khi anh ta quyết định tham gia vào thị trường. Mặt khác, anh ta sẽ phải bất động vốn của mình trong thời gian ngắn hơn.

Đương nhiên, ai cũng muốn trở thành người đầu tư đầu tiên. Vấn đề là không có quá nhiều người có số vốn đủ lớn để họ có thể đầu tư và chấp nhận mất đi sự linh động trong một thời gian dài. Ngoài ra, không có nhiều người dự đoán trước được sự đi lên của thị trường sớm, và cũng không có ai đánh giá được thời lượng của cơn bùng nổ với độ chính xác đủ để tận dụng được lợi thế của nó.

Một người đàn ông tôi quen đã dự đoán một cách chính xác nhu cầu nhà ở vào thời hậu chiến nên anh ta đã mua một số căn hộ lớn với giá tương đối thấp trong năm 1943. Năm 1950, anh ta được trả giá cao hơn 80% so với số tiền đã trả trước đó.

“Tôi sẽ bán hết”, anh ta tuyên bố với nhà môi giới bất động sản của mình, “Tôi đã kiếm được một khoản thu nhập khá tốt từ khoản đầu tư của mình trong bảy năm qua, nhưng tôi cho rằng hiện tại là thời điểm cho lợi nhuận tốt nhất. Tôi không tin rằng giá trị tài sản có thể tăng cao hơn được nữa.”

“Tôi nghĩ rằng ông đang phạm một sai lầm lớn đó”, người môi giới cảnh báo, “Nếu tôi là ông, tôi sẽ giữ lại những căn nhà đó. Giá trị tài sản sẽ tăng cao hơn đáng kể trong vài năm tới. Ông sẽ bỏ lỡ một cơ hội tuyệt vời nếu ông bán chúng đi.”

Người đàn ông đã phớt lờ lời khuyên của người môi giới và bán hết các căn hộ vào năm 1950. Và quả thực anh ta phải hối hận về quyết định của mình. Ngày nay, các căn hộ đó có giá trị ít nhất gấp ba lần số tiền anh ta mua nó vào năm 1943.

Nhiều nhà đầu tư đã mắc lỗi tương tự trong thời kỳ bùng nổ bất động sản ngày nay. Họ bán quá sớm vì tin rằng thị trường đã hoặc sẽ sớm đạt đỉnh trong một thời gian rất ngắn. Họ lo sợ sự suy thoái ngay lập tức theo sau cơn lên đỉnh. Tư duy và nỗi sợ hãi của họ dựa trên kinh nghiệm trong quá khứ hoặc dựa trên ký ức về lịch sử của các cơn bùng nổ bất động sản ảo khiến giá bất động sản rơi vào hỗn loạn ở Florida, California và những nơi khác trong những năm 1920.

Cá nhân tôi không tin có sự tương đồng giữa những sự bùng nổ đó và sự bùng nổ bắt đầu từ cuối Thế chiến thứ Hai và vẫn còn tiếp tục đến ngày hôm nay. Những bong bóng bất động sản lớn đều được thổi phồng lên và sau đó nổ tan tác trong thập niên hai mươi gần như hoàn toàn là do việc đầu cơ mua bán nhà đất. Mặc dù các hoạt động giao dịch tài sản rất sôi động, có rất ít những kẻ đầu cơ có mong muốn thực sự về quyền sở hữu bất động sản. Vào thời điểm đó, một mảnh bất động sản thường được thay đổi chủ hàng chục lần, nhưng không phải vì bất cứ ai trong số đó thực sự muốn sở hữu đất, xây nhà hoặc vận hành tài sản thu nhập. Mỗi “chủ sở hữu” nhất thời của một tài sản chỉ có suy nghĩ duy nhất là bán càng sớm càng tốt và kiếm được lợi nhuận càng nhiều càng tốt.

Chẳng hạn, ước tính có khoảng 2.000 văn phòng bất động sản và 25.000 nhân viên bán bất động sản ở Miami, Florida chỉ tính trong năm 1925. Về mặt lý thuyết, họ đã bán bất động sản, từ các lô đất đơn lẻ đến các vùng đất rộng lớn. Trong thực tế, tất cả những gì được bán hầu hết là “quyền ràng buộc”. Người mua sẽ trả một tỷ lệ nhỏ trong giá bán thỏa thuận của một tài sản và nhận được một biên nhận gọi là quyền ràng buộc; tài sản sẽ là của anh ta cho đến hạn của khoản thanh toán tiếp theo trong 30 hoặc 60 ngày sau đó. Phần lớn người mua đã bán quyền ràng buộc của họ ngay khi đạt mức lợi nhuận mong muốn. Do giá cả tăng rất nhanh nên họ hiếm khi phải chờ nhiều hơn một vài ngày, hoặc lâu nhất là một vài tuần trước khi tìm thấy một nhà đầu cơ sốt sắng khác sẽ trả họ nhiều hơn số tiền họ đã trả.

Có một câu chuyện truyền miệng rất nổi tiếng ở thời bùng nổ bất động sản thập niên 1920 ở Florida. Theo câu chuyện, một người môi giới Miami đã đưa một vị khách mua tiềm năng ra ngoài để khảo sát một đường đầm lầy hoàn toàn vô dụng. Khách hàng thấy thế thì nhìn chằm chằm vào cảnh quan héo úa trong thất vọng.

“Không ai có thể xây dựng thứ gì trên vùng đất này!” Anh ta nói, “Thật vô giá trị!”

“Vậy thì sao?”, người môi giới nhún vai, “Đất ở vùng này không phải để sở hữu mà là để giao dịch...!”

Sự bùng nổ bất động sản sau chiến tranh thế giới thứ hai hoàn toàn khác với những gì diễn ra trong thập kỷ hai mươi. Nhu cầu về đất xây dựng, đất nhà ở, đất nhà cao tầng phục vụ mục đích thương mại, công nghiệp, tài sản thu nhập là rất chính đáng và có thật. Các cá nhân và công ty cần tài sản cho những mục đích trên là những người mua nghiêm túc. Họ muốn mua để xây dựng nhà ở, cửa hàng, nhà máy, hoặc bất cứ thứ gì nằm trong mục tiêu sử dụng của họ, hoặc cũng có thể cho người khác thuê nhằm kiếm thêm thu nhập. Nói tóm lại, họ thực sự muốn sở hữu những tài sản mà họ mua. Số lượng các nhà đầu cơ lướt sóng hiện nay, theo như tôi có thể thấy, là không đáng kể.

Giá bất động sản hiện tại ở mức cao như vậy không phải do bị thổi phồng bởi những kẻ đầu cơ vô trách nhiệm như thường thấy trong lịch sử. Giá tăng lên là vì số người dân có tiền để đầu tư tăng cao, việc đó tạo ra một nhu cầu lớn cho bất động sản mọi nơi trên đất nước.

Cá nhân tôi đoán rằng sẽ không có sự thay đổi lớn nào về giá trị bất động sản trong tương lai gần. Sự thay đổi có thể xuất hiện, phong trào bán tháo và cơn sốt xây dựng có thể xảy ra ở một số khu vực, nhưng tôi tin rằng xu hướng chung trong bất động sản sẽ tiếp tục đi lên trong một thời gian dài nữa.

Gần đây, các công ty mà tôi có nhiều cổ phần cũng đầu tư lớn vào bất động sản. Công ty dầu khí Tidewater có tòa nhà trên đại lộ Wilshire ở Los angeles được hoàn thành cách đây không lâu với chi phí gần 10.000.000 đô la. Tòa nhà này được thiết kế để mở rộng thêm sau khi các quy định phân vùng hạn chế hiệu lực sẽ hết hạn. Tòa nhà 15 tầng mới của công ty dầu lửa Skelly ở Tulsa, Oklahoma, cũng là khoản đầu tư lớn trị giá 10.000.000 đô la. Tòa nhà 22 tầng của công ty dầu khí Getty mới xây dựng ở mới thành phố New York trị giá 14.000.000 đô la.

Tôi tin rằng các khoản đầu tư bất động sản mà những công ty này và bản thân tôi thực hiện trong những năm gần đây chính là minh chứng thuyết phục về sự tự tin của các cộng sự của tôi cùng với tôi vào hiện trạng của thị trường bất động sản.

Các nhà đầu tư có thể tìm thấy nhiều cơ hội có khả năng sinh lợi trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, họ cần phải biết những gì họ sẽ làm trước và sau khi họ đầu tư tiền của mình nếu họ hy vọng thu được lợi nhuận. Tôi nghĩ rằng tôi đã giúp các bạn hiểu rằng bất động sản không phải là hình thức đầu tư an toàn nhất cho người thiếu kinh nghiệm. Điều này áp dụng ngay cả với loại hình đầu tư bất động sản phổ biến nhất là mua nhà và xây dựng.

Người xây nhà và người mua nên hết sức cẩn thận trong việc chọn địa điểm của ngôi nhà mà anh ta định mua hoặc xây. Ví dụ, anh ta nên tự mình làm quen với các quy định phân vùng và quyền sử dụng đất ở khu vực đi kèm với tài sản bất động sản của anh ta. Chỉ hỏi người bán bất động sản và những người hàng xóm là không đủ. Nhiều gia đình hạnh phúc đã chuyển đến ngôi nhà mơ ước với giàn hoa chỉ để thức dậy một buổi sáng đẹp trời rồi phát hiện ra một nhà máy sản xuất keo hoặc nhà máy xử lý nước thải đang được xây dựng ngay bên cạnh họ.

Người xây dựng và người mua nhà cũng nên có chút hiểu biết, càng nhiều càng tốt về chuyên môn xây dựng. Họ nên có khả năng xác định được phần nào liệu ngôi nhà này có được xây dựng chuẩn chỉnh hay chưa. Nếu anh ta không biết về những điều như vậy, chắc chắn anh ta nên có một người biết cách kiểm định căn nhà cho anh ta trước khi mua, hoặc giúp anh ta theo dõi tiến độ xây dựng.

Đối với nhà đầu tư bất động sản hoặc bán bất động sản chuyên nghiệp, để thành công, anh ta phải có kiến thức rộng lớn về nhiều lĩnh vực khác nhau từ kiến trúc đến luật quy hoạch. Họ cũng cần có một luật sư thật giỏi. Nếu quyền sở hữu là chín điểm trong luật, thì cũng đúng như vậy, chín phần mười vấn đề liên quan đến sở hữu bất động sản là vấn đề về pháp luật.

Để có thể đưa ra một quy tắc cụ thể áp dụng cho toàn bộ mọi trường hợp giúp các nhà đầu tư bất động sản là đều không thể thực hiện được. Có quá nhiều loại bất động sản khác nhau từ các lô đơn lẻ ở các khu vực không có người ở, cho đến toàn bộ các khu phức hợp dân sinh, công nghiệp hoặc thương mại. Các quy tắc mà nhà đầu tư phải tuân theo là khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản có liên quan, mục đích sử dụng, mục đích của từng các nhân và từng địa phương. Tuy nhiên, có một số quy tắc và kim chỉ nam sẽ có giá trị như bản hướng dẫn về những việc nên làm và không nên làm cho bất cứ ai đang nghĩ đến việc đầu tư vào bất kì loại bất động sản nào.

1. Thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường bất động sản và triển vọng của thị trường trong khu vực địa phương trước khi bạn mua. Đương nhiên, bạn nên tìm cách mua khi giá thấp và khi các dấu hiệu đang cho thấy giá trị đó sẽ tăng lên. Luôn luôn xem xét các yếu tố như tốc độ gia tăng dân số và triển vọng chung của các doanh nghiệp trong khu vực. Không có cách nào nhanh hơn để mất tiền vào bất động sản hơn là đầu tư vào các tài sản ở khu vực đang suy thoái.

2. Biết hoặc tìm hiểu càng nhiều càng tốt về mọi khía cạnh và mục đích sử dụng cụ thể mà bạn dự tính cho tài sản bạn muốn mua. Nói cách khác, đừng mua nhà trừ khi bạn chắc chắn rằng ngôi nhà sẽ phù hợp với yêu cầu của gia đình bạn và được xây dựng tốt. Đừng lên kế hoạch xây dựng một ngôi nhà trừ khi bạn đã hiểu biết về ngôi nhà đó hoặc ít nhất là cho đến khi bạn tìm thấy một kiến trúc sư và một nhà thầu xây dựng mà bạn hoàn toàn tin tưởng.

Đừng xem xét việc mua, chẳng hạn, một nhà nghỉ trừ khi bạn biết đủ về chuyên môn quản lý nhà trọ để có thể có cơ hội thu về lợi nhuận ít nhất là cho đến khi bạn biết đủ để giám sát hiệu quả bất cứ ai bạn thuê để điều hành nhà trọ cho bạn.

3. Chỉ giao dịch thông qua các nhân viên môi giới bất động sản được cấp phép và có uy tín. Hãy coi chừng những nhân viên bán hàng bất động sản nói nhanh, ép giao dịch, và hứa hẹn mọi thứ bằng lời nói. Anh ta có thể chỉ là có ý định bán cho nhanh và không quan tâm đến món hàng mình đang bán cho người khác.

4. Nếu bạn mua một tài sản để cải tổ thêm hoặc để xây dựng, hãy chắc chắn rằng bạn có đủ vốn hoặc có được nguồn tài chính đầy đủ để hoàn thành đến hết dự án.

5. Nếu có thể, hãy luôn luôn hỏi ý kiến đánh giá khách quan của một bên thứ ba trung lập về bất kỳ tài sản nào trước khi mua.

6. Khi có ý định xây dựng bất kể là xây nhà gỗ ở Cape Cod, khách sạn 1000 phòng hay nhà máy quy mô ngang Willow Run hãy thuê một nhà kiến trúc sư hoặc chuyên gia xây dựng giỏi và khách quan giúp bạn kiểm định thật kỹ tài sản bất động sản đó trước đi vào tiến hành hoạt động xây dựng. Nếu bạn định mua một tài sản thu nhập như nhà chung cư, hãy nhờ một kế toán viên khách quan kiểm tra sổ sách của chủ sở hữu trước. Nếu chủ sở hữu của tòa nhà lo lắng về cuộc kiểm tra như vậy, hãy suy nghĩ lại.

7. Bất kể bạn đang quan tâm đến thị trường cho căn hộ cabin hay nhà cao tầng, hãy tham khảo thông tin ở nhiều nơi và thật thận trọng. Trừ khi vô tình gặp được một món hời không thể cưỡng lại bạn mới nên nắm bắt ngay lập tức, còn không, hãy dành thật nhiều thời gian để suy nghĩ. Đừng để bản thân bị trói buộc ngay vào việc trả tiền cọc hay bất cứ quyền ràng buộc nào cho đến khi bạn hoàn toàn chắc chắn mình đã tìm thấy tài sản mong muốn. Hãy nhớ rằng việc mua bất động sản thường liên quan đến đầu tư vốn lớn. Đừng chấp nhận những rủi ro không cần thiết với tiền của bạn.

8. Hãy chắc chắn rằng bạn có tư vấn pháp lý tốt nhất khi ký bất kỳ thỏa thuận, hợp đồng hoặc tài liệu nào. Ý tôi không phải có điều gì không trung thực hoặc gây hiểu lầm trong các tài liệu đó. Mà thực sự là rất ít người có thể giải mã được mê cung của thuật ngữ pháp lý được sử dụng trong các tài liệu của họ. Để tránh những hiểu lầm không đáng có, tốt nhất là luôn cần có một luật sư có thể “dịch” được các “điều khoản” ra ngôn ngữ thông dụng nhất. Ngay cả các nhà đầu tư bất động sản dày dạn đôi khi cũng không thực hiện được điều này khiến cho các cuộc tranh chấp giữa người mua và người bán thường diễn ra trong phòng xử án.

9. Hãy mua bảo hiểm cho chứng thư của bất kỳ tài sản nào bạn mua. Ngay cả khi bạn chắc chắn đã tìm kiếm kĩ lưỡng nhất về chứng thư, bạn cũng có thể đã vô tình bỏ qua những dữ kiện quan trọng về lịch sử của mảnh đất. Chi phí bảo hiểm cho chứng thư không đáng kể. Nhưng chi phí để đấu tranh cho một vụ kiện vì một chứng thư rõ ràng có thể rất lớn, nhiều nhà đầu tư bất động sản, trong số đó có tôi, đã tự học được bài học đắt giá đó.

10. Khi bạn đã mua bất động sản của mình, hãy coi đó là đầu tư dài hạn, không phải là đầu cơ ngắn hạn. 99 lần trên một trăm lần, bạn sẽ tự thấy rằng lợi nhuận lớn hơn nhiều sẽ đạt được theo cách đó. Trên thực tế, nếu bạn muốn kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản, hãy luôn suy nghĩ về mặt đầu tư và đừng bao giờ nghĩ đến đầu cơ.

Mười quy tắc này không phải là một hướng dẫn toàn diện giúp bạn đầu tư bất động sản thành công. Cũng không đảm bảo chắc chắn rằng các nhà đầu tư tuân thủ nghiêm ngặt những quy tắc trên sẽ kiếm được lợi nhuận khi đầu tư vào bất động sản. Nhưng tôi tin rằng người tuân thủ các quy tắc này chắc chắn có thể tự mình loại bỏ một phần đáng kể các mối nguy hiểm phổ biến nhất vốn có trong bất cứ giao dịch nào liên quan đến bất động sản. Và điều đó đủ để cho những ai muốn có một khởi đầu tốt trên con đường đầu tư bất động sản thành công.